Warum ist ein Hausverkauf im Erbfall oft die beste Lösung?

03.07.2022

Erben ist nicht einfach und schon gar nicht immer konfliktfrei: Die gerechte Verteilung von Grundbesitz in einer Erbengemeinschaft ist mitunter Anlass für Streit. Die Veräußerung einer Immobilie ist hier oft die beste Option. Jetzt brauchen Sie einen seriösen Partner, der Sie unterstützt. Lesen Sie hier mehr zum Hausverkauf im Erbfall.

Vor dem Hintergrund des demografischen Wandels werden in Deutschland immer häufiger Häuser und Wohnungen vererbt. Eine Prognose zur Anzahl der vererbten Immobilien geht für den Zeitraum zwischen 2015 bis 2024 von schätzungsweise 4,3 Millionen Objekten aus (Quelle: Statista). Wer ein Haus erbt, der sollte sich eigentlich glücklich schätzen. Anders als in früheren Zeiten neigen Erben heute eher dazu, Liegenschaften aus einem Nachlass zu verkaufen.

In vielen Fällen verfügen Erben bereits über selbst genutztes Wohneigentum und erwägen eine Veräußerung, da sie sich nicht mit einer Vermietung des Wohneigentums belasten möchten oder das freigewordene Kapital für individuelle Investitionsziele nutzen möchten. Bei Erbengemeinschaften stellt sich häufig die Frage, wie das Immobilienvermögen gerecht aufgeteilt werden kann, wenn der Erblasser keinen letzten Willen hinterlassen hat. Häufig ist der Verkauf einer Wohnimmobilie in solchen Fällen unerlässlich, um alle Parteien anteilsgerecht zufriedenzustellen und zu einer möglichst konfliktfreien Lösung zu gelangen.

Unabhängig von der Ausgangslage ist die Veräußerung eines Hauses aus einem Nachlass mitunter mit emotionalen Belastungen verbunden. Das eigene Elternhaus verkauft sich nicht ohne eine gewisse innere Anteilnahme, anders als bei Kapitalanlagen (Mietobjekte) oder bei geerbten Immobilien von entfernten Verwandten.

Wer ein Erbe annehmen möchte, um eine Immobilie im Anschluss zu veräußern, dem lässt der Gesetzgeber für die Entscheidung drei Monate Zeit. Aber Achtung: Sobald ein Erbschein beantragt wurde, gilt das Erbe als angenommen. Aus diesem Grund sollte unbedingt im Vorfeld geprüft werden, ob eine Erbschaft mit finanziellen Folgen verbunden ist: War der Erblasser verschuldet oder ist das Haus mit einer Hypothek belastet? Mit dem Nachlass werden auch sämtliche damit verbundenen Verpflichtungen übernommen.

Erbschaftssteuer und Spekulationssteuer beim Verkauf einer Erbimmobilie

Erben ist auch aus steuerrechtlichen Gründen mitunter eine komplexe Angelegenheit. Die Erbschaftssteuer, die sich am Verkehrswert einer Immobilie orientiert, ist in jedem Fall zu entrichten. Bei der Erbschaftssteuer gelten allgemeine Freibeträge je nachdem wie nah der Verwandtschaftsgrad zum Erblasser ist: Ehepartner 500.000 Euro, je Kind 400.000 Euro etc. (BMF, Amtliches Erbschaftssteuer-Handbuch). Übersteigt der Verkehrswert des geerbten Hauses den persönlichen Freibetrag, fallen Steuern an.

Wenn Sie ein geerbtes Haus oder eine Wohnung innerhalb der sogenannten Spekulationsfrist verkaufen, muss der Gewinn versteuert werden, wenn seit dem Kauf des Hauses weniger als zehn Jahre verstrichen sind. Maßgeblich ist hier der Tag, an dem der Erblasser seinerzeit die Immobilie gekauft hat (notariell beurkundeter Kaufvertrag). Wenn dieser Kauf demnach mehr als 10 Jahre zurückliegt, bleibt der Verkauf steuerfrei. Die Spekulationssteuer entfällt außerdem, wenn die Immobilie von Ihnen oder dem Erblasser im Jahr des Verkaufs und zwei Jahre davor selbst genutzt wurde.

Die Spekulationssteuer (nicht zu verwechseln mit der Erbschaftssteuer!) bezieht sich auf die Wertsteigerung des Objekts, also auf die Differenz zwischen dem ursprünglichen Kaufpreis und dem aktuellen Verkaufspreis. Steuerpflichtig bleibt demnach nur der Gewinn, der mit der Veräußerung einer Immobilie erzielt wurde und nicht der komplette Verkaufserlös. Die Kosten für den Makler, den Notar und die Eintragung ins Grundbuch, die seinerzeit beim Erwerb der Immobilie angefallen waren, können von der Summe abgezogen werden.

Geerbte Immobilie selbst nutzen oder doch besser verkaufen?

Wer sich dafür entscheidet, ein geerbtes Haus selbst zu nutzen, hat wahrscheinlich einen besonderen Bezug zu der Immobilie. In den meisten Fällen erscheint die Eigennutzung allerdings kaum sinnvoll. Vor allem die Kosten für die Instandsetzung einer Bestandsimmobilie oder erforderliche Umbauten werden häufig unterschätzt und können mitunter belastend sein. Häufig leben die Erben weit entfernt oder im Ausland und können sich nicht vorstellen, in das Haus ihrer Eltern zurückzuziehen und die eigenen Lebensperspektiven und die Ihrer Familie noch einmal zu überdenken.

Wenn eine Immobilie unter Erben aufgeteilt werden muss, ist ein Hausverkauf (auch bei Mietobjekten, Mehrfamilienhäusern) häufig die beste Option. Eine aktuelle Wertermittlung gibt verlässliche Orientierung, welcher Angebotspreis realistisch ist und mit welchem Verkaufserlös bestenfalls auf dem freien Markt gerechnet werden kann. Aber: In einer Erbengemeinschaft müssen alle Miterben einer Veräußerung zustimmen. Hier sollte also eine einvernehmliche Lösung gefunden werden.

Grundsätzlich sollten bei Ihrer Entscheidung nicht zu lange gezögert werden. Bei einer Immobilie, die jahrelang brach liegt und nicht gepflegt wird, muss mit Wertverlusten gerechnet werden.

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Sascha & Ilona Nähr
Sascha & Ilona Nähr

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