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7 Tipps für den erfolgreichen Immobilienverkauf
03.06.2019
Wie verkaufe ich eine Immobilie am besten? Was muss ich alles beim Verkauf beachten und welche Fallstricke drohen?
Heute geht es um 7 Punkte, die vor dem eigentlichen Start des Verkaufes geklärt werden sollten. Hilfe kann hierbei von Bankberatern, Notaren, Steuerberatern und natürlich von einem Immobilienmakler kommen.
1. Spekulationssteuer
Bei einem Verkauf kann es dazu kommen, dass auf einen eventuellen Gewinn beim Verkauf gegenüber dem ursprünglichen Kaufpreis Steuern anfallen. Hier ist zu klären, ob und wenn ja wie viel Steuern gezahlt werden müssen. Davon hängt ab zu welchem Preis sich ein Verkauf lohnt. Beispiel: Wohnen Sie selbst seit mindestens 3 Kalenderjahren in Ihrer Wohnung oder Ihrem Haus, dann fällt in der Regel keine Steuer an. Gehört Ihnen Ihre Immobilie seit mehr als 10 Jahren oder haben Sie sie geerbt, dann gilt dies meist ebenfalls. Im Zweifel kann hier der Steuerberater eine genaue Auskunft geben.
2. Vorfälligkeitsentgelt
Auch wenn Sie Ihr Objekt bei einer Bank finanziert haben, haben Sie grundsätzlich jederzeit das Recht, diese zu verkaufen. Hierbei sollte natürlich bei einem Verkauf zumindest so viel erreicht werden, dass die Schulden zurückgezahlt werden können. Wenn Sie ein Immobiliendarlehen vor der ursprünglich abgemachten Zeit ablösen, fällt in aller Regel eine Vorfälligkeitsentschädigung an. Diese soll den Verlust der Bank ausgleichen, da diese bei Abschluss anders kalkuliert hatte. Über die Höhe der Entschädigung kann Ihnen Ihre Bank jederzeit Auskunft geben
3. Zahlungsfähigkeit des Kunden
Bevor es zum Notar geht, muss klar sein, dass der Käufer den Kaufpreis später auch bezahlen kann. Hierfür können Sie sich eine Finanzierungsbestätigung der finanzierenden Bank geben lassen. Diese ist allerdings nur aussagekräftig, wenn dort der Käufer, das Objekt und der Preis genannt werden, und auch eine Finanzierung ohne Bedingung der weiteren Prüfung zugesagt wird. Bei einem Käufer, der nicht bei einer Bank finanziert, sollte ein Eigenkapitalnachweis angefordert werden. Hierfür reicht zum Beispiel eine Vermögensaufstellung einer Bank.
4. Reservierung
Ist ein potentieller Käufer gefunden, muss entschieden werden, wie weiter vorgegangen wird. Es bietet sich an, den Interessenten eine Reservierung unterschreiben zu lassen und sich eine Reservierungsgebühr überweisen zu lassen. Dies erhöht die Ernsthaftigkeit, da niemand gern Geld heraus gibt, wenn er sich nicht sicher ist, die Immobilie auch kaufen zu können und zu wollen. Hierbei darf natürlich nicht übertrieben werden, damit die Reservierung nicht ungültig wird. Der Immobilienmakler übernimmt in der Regel die Besichtigungen und auch die Reservierung.
5. Preis festsetzen
Vor dem Verkauf muss ein Verkäufer sich darüber klar werden, welchen Preis er erreichen muss und welcher Preis am Markt realistisch erzielbar ist. Hierbei müssen unter anderem auch Punkt 1 und 2 beachtet werden. Meist sollte der veröffentlichte Preis etwas über dem tatsächlich zu erreichenden Preis liegen, damit mit einem potentiellen Käufer noch verhandelt werden kann. Bei der Festsetzung des Preises unterstützt Sie der Immobilienmakler als Fachmann.
6. Zustand ehrlich beschreiben
Natürlich soll eine zu verkaufende Immobilie immer in einem möglich guten Licht dargestellt werden. Allerdings bringt es auch nichts, das Objekt zu positiv darzustellen oder gar Mängel zu verschweigen. Sie erhalten dann zwar in der Regel sehr viele Anfragen, enttäuschen aber die Interessenten dann vor Ort. Beim Verschweigen von versteckten Mängeln kann es sogar zu strafrechtlichen Konsequenzen kommen. Der Immobilienmakler hat die Erfahrung zu entscheiden, wie er ein Objekt zwar realistisch aber auch positiv darstellen kann.
7. Unterlagen vorbereiten
Bevor der erste Termin stattfinden kann, sollten alle relevanten Unterlagen herausgesucht, zusammengestellt und auch für einen Interessenten aufbereitet sein. Dies sorgt für einen professionellen Eindruck und für eine schnellere Abwicklung. Beim Fehlen bestimmter Unterlagen, wie dem Energieausweis, kann es sogar zu Strafen kommen, da das Vorhandensein gesetzlich vorgeschrieben ist. Auch hier kann Ihnen der Immobilienmakler helfen zu entscheiden, welche Unterlagen wichtig sind. Auch kann er fehlende Unterlagen in der Regel nacherstellen.
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