Energieausweis – Neue Regeln ab 01.05.2021

03.09.2023

Seit dem 01.05.2021 gelten neue Regeln für den Energieausweis! Grundlage ist das seit dem 01.11.2020 neu in Kraft getreten Gebäudeenergiegesetz (GEG). Möglicherweise ist es für Sie von Vorteil noch schnell einen Energieausweis nach altem Recht vor Ablauf der Übergangfrist zu erstellen. Das können Sie z. B. unter www.energieausweis-online-erstellen.de* machen. Vor allem die Erstellung von Verbrauchsausweisen wird zukünftig schwieriger und vermutlich dadurch auch teurer. Sie haben Fragen? Sprechen Sie uns an.

Was ist das GEG?

Das GEG bündelt und ersetzt die bisher geltenden Gesetze und Verordnungen wie das Energieeinsparungsgesetz (EnEG), die Energieeinsparverordnung (EnEV) und das Erneuerbare-Energien-Wärmegesetz (EEWärmeG). Ziel ist die Schaffung einer einheitlichen Rechtsgrundlage für die energetischen Anforderungen an Neu- und Bestandsgebäuden. Aufgrund des neuen Gesetzes ergeben sich wichtige Änderungen für den Energieausweis.

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Was ist der Energieausweis?

Der Energieausweis soll einem potenziellen Mieter oder Käufer einer Immobilie einen Eindruck verschaffen, wie energieeffizient das Objekt ist und mit welchen Kosten für die Heizung zu rechnen sind. Energieausweise haben eine Gültigkeit von 10 Jahren seit dem Tag der Ausstellung. Seit dem Jahr 2009 ist der Energieausweis bei Vermietungen und Verkäufen von Wohngebäuden Pflicht.

Er muss spätestens bei der Besichtigung vorgelegt und nach dem Vertragsabschluss übergeben werden. Seit 2014, mit der Novelle der Energieeinsparverordnung (EnEV), muss der Kennwert der Energieeffizienz bereits in der Anzeige angegeben werden. Auch bei förderfähigen Modernisierungen sollte immer vorab eine Energieberatung inkl. Energieausweis vorgenommen werden.

Mit der Einführung des Gebäudeenergiegesetzes ergeben sich unter anderem neue Regeln für den Energieausweis.

Bedarfsausweis oder Verbrauchsausweis?

Grundsätzlich sind zwei Arten des Energieausweises definiert, der Bedarfsausweis und der Verbrauchsausweis.

Der Bedarfsausweis ist in der Regel teurer und aufwendiger zu erstellen. Die Grundlage der Berechnung sind hier die Gebäudedaten, darunter Baujahr, Gebäudetyp, Anzahl der Wohneinheiten, Wohnfläche, Gesamtnutzfläche, Heizungsdaten, Fensterflächen und Fensterart. Hierdurch ist der berechnete Kennwert unabhängig vom individuellen Heizverhalten der Bewohner, wobei die Aussagekraft sehr stark davon abhängt, wie genau und aufwendig der Aussteller des Ausweises die Daten erhoben hat.

Der Verbrauchsausweis dagegen ist einfacher zu erstellen, solange grundlegende Gebäudedaten und in erster Linie die Verbrauchsdaten der letzten drei Jahre vorliegen. Sollten Leerstände vorgelegen haben, so sollten diese berücksichtigt werden. Obwohl der Verbrauchsausweis einfacher zu erstellen ist, kann er durch einzelne Bewohner mit stark abweichendem Heiz- und Lüftungsverhalten schnell verfälscht werden.

Nicht für jedes Haus kann man sich aussuchen, welcher Ausweis zu erstellen ist.

Bei Neubauten, bzw. allen Gebäuden, für die keine drei Jahre an Verbrauchswerten vorliegen, muss der Bedarfsausweis gewählt werden. Auch Gebäude mit einem Baujahr vor 1978, die weniger als fünf Wohneinheiten besitzen und bei denen keine umfassende Sanierung nach der Wärmeschutzverordnung durchgeführt wurde, benötigen einen Bedarfsausweis.

Für Bestandsgebäude mit einem Baujahr ab 1978, mit einer Sanierung nach der Wärmeschutzverordnung, oder mit mindestens 5 Wohneinheiten, kann ein Verbrauchsausweis erstellt werden, wenn die benötigten Daten vorliegen.

Immobilien, die unter Denkmalschutz stehen, benötigen in der Regel keinen Energieausweis. Dies gilt ebenfalls für sehr kleine Gebäude mit weniger als 50 Quadratmetern Nutzfläche. Solange der Eigentümer seine Immobilie selbst nutzt und weder vermieten noch verkaufen will, liegt für ihn keine Pflicht vor, einen Energieausweis vorzuhalten.

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Was bleibt trotz GEG gleich?

Ab dem 01.05.2021 gelten neue, verschärfte Regeln für Energieausweise, die 10 Jahre oder älter sind sowie für neu zu erstellende Energieausweise. Wie gehabt bleibt es bei der Wahl zwischen den zwei Varianten des Energieausweises. Eigentümer haben grundsätzlich die Wahl, ob sie einen sogenannten Bedarfs- oder Verbrauchsausweis beantragen. Für Neubauten ist seit dem 01.10.2007 der bedarfsorientierte Energieausweis vorgeschrieben. Außerdem ist er grundsätzlich verpflichtend für Bestandsgebäude, für die der Bauantrag vor dem 01.11.1977 gestellt wurde.

Ausnahme: Das Gebäude wurde bereits nach den Bestimmungen der ersten EnEV von 1977 gebaut oder das Gebäude wurde später grundlegend modernisiert.

Der Verbrauchsausweis ist weniger aufwendig. Der Energiebedarf wird anhand der Verbräuche für Heizung und Warmwasser der letzten drei Jahre prognostiziert. Der energetische Zustand der Bausubstanz wird nicht analysiert. Bei einem Mehrfamilienhaus wird ein Durchschnitt ermittelt, der eine hohe Aussagekraft hat. Bei Ein- und Zweifamilienhäusern kommt es sehr stark darauf an, wie das Heizverhalten des Vorgängers gewesen ist.

Beim Bedarfsausweis wird der energetische Zustand des Gebäudes bewertet. Es sind detaillierte Angaben zu der zu bewertenden Immobilie zu machen, wie z. B.

Baujahr und Anschrift des Gebäudes,

Grundrisspläne, Ansichten und Schnitte

Nutzung des Gebäudes

Aufbau der Außenwände, Art der Fenster und Dämmung des Daches

Angaben zur Heizungsanlage und Technik

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Wichtige neue Regeln für den Energieausweis

Ab dem 01.05.2021 müssen die Treibhausgas-Emissionen im Energieausweis aufgeführt werden. Das gilt für den Bedarfs- sowie den Verbrauchsausweis. Sanierungsstände müssen detailliert angegeben werden, um so die Qualität der Modernisierungsempfehlungen verbessern zu können.

Darüber hinaus sind die Eigentümer auch beim Verbrauchsausweis verpflichtet, detaillierte Angaben zur energetischen Bewertung der Immobilie zu machen z. B. müssen inspektionspflichtige Klimaanlagen sowie das Fälligkeitsdatum der nächsten Untersuchung angegeben werden.

Die Aussteller der Verbrauchsausweise können die Gebäude weiterhin vor Ort prüfen oder eine Fotoanalyse vornehmen, wenn die Fotos ausreichend für die Bewertung geeignet sind, um Maßnahmen zur Modernisierung zu empfehlen. Eine rein datenbasierte Ausstellung ohne Begehung und ohne Fotoanalyse ist nicht mehr möglich.

Stellen Eigentümer die Daten für den Energieausweis zur Verfügung, sind sie für die Richtigkeit verantwortlich. Die Aussteller von Energieausweisen müssen die Angaben aber sorgfältig prüfen. Eine Verwendung ist nur erlaubt, wenn keine Zweifel an der Richtigkeit bestehen. Ein Verstoß gegen diese Sorgfaltspflichten kann nun auch mit einem Bußgeld geahndet werden.

Die Pflicht, bei Vermietung oder Verkauf von Wohngebäuden, einen gültigen Energieausweis vorzulegen, gilt künftig nicht nur für Eigentümer, sondern auch für Immobilienmakler. Die Pflichtangaben in Immobilienanzeigen bleiben unverändert erhalten.

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Wie wird der Energieausweis beantragt?

Nur Personen mit besonderen Aus- oder Weiterbildungen sowie Berufspraxis sind nach dem Gebäudeenergiegesetz (GEG) zur Ausstellung eines Energieausweises berechtigt. Das können z. B. Ingenieure oder Handwerker sein. Die konkreten Voraussetzungen sind ausführlich dem GEG zu entnehmen.

Eine vollständige Auflistung bzw. ein Verzeichnis dieser Personen gibt es nicht. Es liegen jedoch unter anderem Listen, wie die Energieeffizienz-Expertenliste für Bundesförderprogramme der Deutschen Energie-Agentur GmbH (DENA) oder Listen der Verbraucherzentralen vor.

Update 01.06.2023: Inzwischen gibt es die Möglichkeit online einen Energieausweis zu erstellen z. B. www.ernergieausweis-online-erstellen.de*

Für die Ausstellung des Energieausweises wird in der Regel eine Besichtigung des Wohngebäudes mit dem Experten vereinbart. Es besteht auch die Möglichkeit auf eine Besichtigung zu verzichten, wenn Sie aussagekräftige Fotos zur Verfügung stellen können. Darüber hinaus müssen Sie die technischen Daten des Wohngebäudes bereitstellen.

Anschließend erhalten Sie nach sorgfältiger Prüfung der Unterlagen einen Energieausweis. Diesen können Sie nun nutzen, um z. B. Ihr Wohngebäude zu vermieten oder zu verkaufen.

Fazit:

Durch das GEG ergeben sich Veränderungen für den Energieausweis. Der Energieausweis wird zukünftig noch detailliertere Angaben enthalten und umfangreicher gestaltet sein. Auch die Erstellung als solches wird zeitintensiver werden. Darüber hinaus kann die Verletzung der Sorgfaltspflichten der Aussteller nun auch mit einem Bußgeld geahndet werden. Aufgrund dessen rechnen wir mit steigenden Kosten für die Erstellung von Energieausweisen.

Die Pflicht, bei Vermietung oder Verkauf von Wohngebäuden, einen gültigen Energieausweis vorzulegen, gilt künftig nicht nur für Eigentümer, sondern auch für Immobilienmakler. Da in Immobilienanzeigen bereits vor in Kraft treten des GEGs einige Pflichtangaben getätigt werden mussten, ändert sich für uns an dieser Stelle nichts. Wir haben bisher unsere Kunden unterstützt einen gültigen Energieausweis zu erhalten und werden dies auch gern weiterhin anbieten. Möchten Sie selbst tätig werden, empfehlen wir Ihnen www.energieausweis-online-erstellen.de*.

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