Grundsteuerreform 2022 NRW - Das Wichtigste im Überblick!

01.06.2022
Grundsteuerreform
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Neue Grundsteuer - Was ist zu tun?

Die Grundsteuerreform nimmt auch in NRW 2022 an Fahrt auf und reformiert mit der Grundsteuer eine der wichtigsten Einnahmequellen der Kommunen. Da Bundesverfassungsgericht am 10.04.2018 die bisherige Besteuerung auf Grundlage der Einheitswerte aufgehoben hat, muss die Grundsteuer neu berechnet werden. In diesem Artikel verraten wir Ihnen, was auf Sie zu kommt und wie Sie die Herausforderungen z. B. die Abgabe einer Feststellungserklärung meistern können.

Neue Grundsteuer - Zeitlicher Ablauf im Überblick

Ende 2019 hat der Gesetzgeber hierzu ein neues Gesetz beschlossen, das sogenannte Bundesmodell. Elf Bundesländer, darunter NRW, folgen diesem Modell. Einige Bundesländer haben von der Öffnungsklausel Gebrauch gemacht und ein anderes Modell gewählt. Insgesamt soll die Neuberechnung nicht zu einem erhöhten Steueraufkommen führen, sondern gerechter verteilt werden. Im Einzelfall kann es aber durchaus zu Mehr- oder Minderkosten kommen.

Im Zeitraum vom 1. Juli bis zum 31. Oktober 2022 müssen Eigentümer eine Feststellungserklärung in digitaler Form bei ihrem zuständigen Finanzamt einreichen. 

Die Finanzämter wollen bis Ende 2023 neue Grundsteuermessbescheide erstellen und den jeweiligen Eigentümern zusenden. Die Eigentümer haben die Möglichkeit diesem Bescheid im Zweifelsfall binnen eines Monats zu widersprechen. 2024 legen dann die Gemeinden neue Hebesätze zur Berechnung der Grundsteuer fest. Ab 2025 ist die neue Grundsteuer nach der Grundsteuerreform zu zahlen.

Die Reform der Grundsteuer 2022 in NRW - Das Bundesmodell

In diesem Artikel beschreiben wir das aufgrund der Grundsteuerreform in NRW angewandte Bundesmodell für Ein/ Zweifamilienhäuser, Mehrfamilienhäuser und Eigentumswohnungen. Hier handelt es sich um ein sogenanntes wertorientiertes Verfahren bei dem individuelle Grundstücksfaktoren, wie aktuelle Miet- und Bodenpreise berücksichtigt werden. 

Neuregelung der Grundsteuer - Feststellungserklärung

Jeder Grundstückseigentümer wird aufgefordert, eine Erklärung zur Feststellung des Grundstückswertes (Feststellungserklärung) bei seinem Finanzamt abzugeben. Diese Erklärung ist grundsätzlich online über das kostenlos nutzbare Steuerportal Elster in der Zeit vom 01.07.2022 bis 31.10.2022 abzugeben. Nur in begründeten Einzelfällen kann auch die Einreichung in Formularform erfolgen.

Wer Elster bereits für seine Steuerklärung nutzt, kann diesen Zugang auch für die Feststellungserklärung nutzen. Ansonsten empfiehlt es sich kurzfristig eine Neuanmeldung vorzunehmen.

Von der Finanzverwaltung erhalten alle Eigentümer ein individuelles Informationsschreiben, dass im Mai versandt wurde bzw. ab Mai versendet werden soll. Dort sind Daten angegeben, die beim Ausfüllen der Erklärung unterstützen sollen. 

Bundesmodell - welche Angaben sind notwendig?

Aufgrund der Grundsteuerreform wird in NRW das Bundesmodell genutzt und 2022 folgende Angaben abgefragt: 

  • Gemarkung, Flur- und Flurstück
  • Lage des Grundstückes
  • Ggf. Grundstücksfläche
  • Ggf. Miteigentumsanteil
  • Bodenrichtwert
  • Nutzungsart
  • Grundstückszustand
  • Wohnfläche
  • Baujahr des Gebäudes
  • Nettokaltmiete

Feststellungserklärung - Tipps und Hinweise

Grundstücksfläche: Hier ist die Anzahl der Quadratmeter des Grundstücks gemeint.

Bodenrichtwert: Dieser kann in Boris NRW abgefragt werden, soll aber auch im Informationsschreiben stehen. 

Nutzungsart: Hier wird angegeben, ob es sich bei der Immobilie um ein Einfamilienhaus, ein Mehrfamilienhaus oder eine Eigentumswohnung handelt. 

Grundstückszustand: Hier wird angegeben, ob das Grundstück bebaut oder unbebaut ist.

Wohnfläche: Diese ist möglicherweise schwierig zu ermitteln, wenn z. B. An- und Umbauten vorgenommen wurde und insbesondere bei älteren Objekten keine Pläne (mehr) vorliegen. Ggf. kann es notwendig sein, die Bauakten einzusehen oder ein Aufmaß vorzunehmen bzw. von einem Fachmann vornehmen zu lassen. 

Baujahr des Gebäudes: Damit ist die erstmalige Bezugsfertigstellung gemeint. War das Objekt vor 1949 bezugsfertig, brauchen keine weitere Angabe dazu zu gemacht werden. Bei einer erfolgten Kernsanierung ist das Jahr der Kernsanierung zusätzlich anzugeben. Eine Kernsanierung verlängert in der Regel die potenzielle Nutzungsdauer der Immobilie erheblich. Die Nutzungsdauer spielt in der Berechnung der Grundsteuer eine wichtige Rolle und kann dadurch zu einer höheren Steuerbelastung führen. Wenn Zweifel bestehen, ob es sich um eine Kernsanierung gehandelt hat, sollte ggf. ein Steuerberater hinzugezogen werden. 

Nettokaltmiete: Für Ein- und Zweifamilienhäuser, Mietwohngrundstücke und Wohneigentum, wird der Mietwert anhand einer fiktiven Nettokaltmiete, die abhängig von der Lage des Grundstückes ist, vorgenommen. Diese Nettokaltmiete ist abhängig vom Mietniveau der jeweiligen Gemeinde. 

Für gewerbliche Grundstücke gibt es gesonderte Regelungen, auf die wir hier nicht eingehen. Baugrundstücke, die brach liegen, werden einer höheren Besteuerung unterworfen. Der soziale Wohnungsbau sowie kommunales und genossenschaftliches Wohnen sollen weiter über die Grundsteuer gefördert werden. Hier ist ein Abschlag bei der Steuermesszahl vorgesehen. 

Ausfüllhilfe für neue Grundsteuer 2022 NRW?

Die Finanzverwaltung für Nordrhein-Westfalen hat eine Check-Liste für Eigentümer von Wohngrundstücken als Ausfüllhilfe bereitgestellt. Es ist kein Vordruck, der an das Finanzamt geschickt werden kann, sondern soll nur unterstützen. Sie finden den Vordruck unter www.finanzverwaltung.nrw.de - Informationen für Eigentümerinnen und Eigentümer von Wohngrundstücken. Das Modell soll mit der max. möglichen Bürgerfreundlichkeit umgesetzt werden. In diesem Zusammenhang soll es eine hilfreiche Zusammenstellung der in den Katasterämtern und Gutachterausschüssen verfügbaren Daten auf einer speziell den Anforderungen der Grundsteuererklärung angepassten Online-Plattform geben. Diese Plattform gibt es allerdings bisher noch nicht. 

Grundsteuerreform 2022 in NRW - Wichtiger Hinweis!

Bitte beachten Sie, dass die Abgabe der Feststellungserklärung in der Zeit vom 01.07.2022 bis 31.10.2022 verpflichtend ist. Wer die Feststellungserklärung verspätet oder gar nicht abgibt und auch nach einer Ermahnung nicht tätig wird, riskiert einen Verspätungszuschlag oder gar ein erhebliches Bußgeld.

Ilona & Sascha Nähr
Ilona & Sascha Nähr

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